『古家付きの土地』は『更地』にして売却した方がいいの？

【トーショク通信】第27号

新所沢の不動産会社トーショクが発信する

所沢・不動産売却・トーショクの話

古家付きの土地(上の写真)の建物を解体すると更地(下の写真)になります。

　売却の相談でよく聞かれます。建物の状態にもよりますが、築25年前後になると、売却するときに建物の価値はほとんどなくなってきます。

　価値が「ある」「ない」というのは、その建物を住む目的で購入する人がいるかいないかです。もし住む目的で購入する人がいないのであれば中古戸建(建物＋土地)ではなく土地となります。

　それでは「古家付きの土地」と「更地の土地」どちらで売却した方がいいのでしょうか？

　例えば、更地価格2,000万円の土地があるとします。ただし古家が建っています。建物の解体費で100万円かかるとします。その解体費分を引いた1,900万円で古家付き土地として売却すれば更地で売却するのと同じでしょうか？

　購入者からすると更地(2,000万円)と古家付き土地(1,900万円＋解体費100万円)でトータルでは同じ2,000万円です。理屈的には同じ気がしますよね。ただし結果は違ってきます。

　人は理屈ではなく、感情で決断し行動します。そのため理屈では同じだとしても、理屈以前に「すき」「ほしい」「気に入った」という感情になってもらわないと購入という行動になってもらえません。見た目は非常に感情に影響を与えます。

　古家が建っている状態を見て、新築を建てて住んだときの明るいイメージを作れる一般のお客さんはあまり多くはありません。そのため、古家を解体して更地にした方が見た目がよくなり、気に入ってもらえる可能性が高まります。

　同じ理由から、不動産のプロである不動産会社が古家付きの土地を購入したときは、必ず更地にして見た目をよくしてから販売します。

　ですので基本は「『古家付きの土地』は『更地』にして売却した方がいい』となります。

　その他にも、古家付き土地の場合には諸費用に解体費がプラスされるため、土地を探しているお客さんの自己資金が足りなくなる場合もあります。住宅ローンで解体費まで組めないケースがあるためです。

　また、基本とは別に、現在、自分が築30年の家に住んでいて解体できず、今の家を売ってからじゃないと次の家を買えないケースもあります。この場合は家の外回りを可能な限りきれいにして、少しでも見た目をよくしておくことをおすすめします。

　なお、更地にすると土地の固定資産税が翌年から何倍にもなります。すぐに売れる見込みがない場合は、その点も考慮して解体する、解体しないを決めることをおすすめします。

　現在トーショクで売却の依頼を受けている古家付きの土地には解体する建物もあれば、解体しない建物もあります。お気軽にご相談下さい。

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